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朱海斌需求尚且稳固房价不会崩盘

发布时间:2019-11-27 04:05:52

  朱海斌:需求尚且稳固 房价不会崩盘

  国家统计局公布的5月份70个城市房价指数显示,50%的城市房价环比下跌,全国住房价格环比下降0.2%,这是近两年以来首次环比下跌。虽然房市的宏观影响愁云惨淡,但摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,当前尚且不用担心房价崩盘、房地产贷款逾期违约持续上升等短期金融风险,购房需求仍然比较稳固。

  朱海斌承认,房地产仍然是短期内宏观风险最大的行业,这是供大于求和央行货币紧缩两方面造成的。

  从供求关系来讲,2013年新屋开工面积达到14.6亿平方米,远高于2013年11.6亿平方米的住房销售面积。房屋供应指标在去年底达到了4.2,远高于3.4的平均水平,这意味着目前在建的所有房地产项目需要4年多时间才能销售完毕。

  其次,央行于2013年下半年开始紧缩货币政策,使社会融资总量的同比增长率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地产开发商的主要融资渠道,即信托贷款等影子银行业务受到货币政策立场的影响最大,也因此面临更高的成本压力,其信贷获得能力也受到了更大的限制。

  朱海斌指出,对于房市调整的最大担忧在于它的宏观影响。房地产投资占到中国固定资产投资总额的25%,同时整个部门占2013年GDP的12.7%,GDP增长率的15.1%。如果加上对相关行业的带动作用,房地产行业可能贡献了大约五分之一的GDP。房地产投资增长率下降5%,就会拖累GDP增长率下降0.6个百分点。而在今年头五个月,房地产投资增长率同比降至14.7%,已经低于2013年同期的19.8%。

  虽然宏观层面存在很大风险,但朱海斌坚持认为,房价崩盘和房地产贷款逾期违约持续上升等短期金融风险尚在可控范围内。这是由于尽管存在供大于求的问题,但在城镇化发展和收入增长的推动下,需求仍然较为稳固。家庭收入稳健的两位数增长也降低了房价回调的破坏性影响,在房价温和下跌和收入稳定增长两方面因素的综合作用下,住房支付能力是能够恢复的。得益于严格的抵押贷款操作,家庭负债水平较低以及面向房地产开发商的风险敞口相对较小,因此金融系统的短期风险仍然是可控的。

  朱海斌认为政策调整可以制止楼市前景的进一步恶化,而首当其冲的选择方案就是取消部分城市的购房限制。现在,包括所有一二线城市和部分三线城市在内的大约50个城市都采取了限购措施。如果地方政府再辅以小幅宽松的微调,效果还会更好。第二个选项是放宽对二次购房者的贷款价值比要求。目前,二次购房者最多只能获得相当于房价40%的贷款,但如果将贷款上限上浮至房价的60%-70%,应该可以为那些确实需要升级住房或搬迁的购房者提供一些支持。

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